Con il Decreto Rilancio 2020, per l’Ecobonus 110%, 65%, 50%, Sismabonus, Superbonus, Bonus Ristrutturazione e Facciate potrai chiedere lo sconto in fattura all’impresa e la cessione del credito a banche e intermediari finanziari. Vediamo come funzionano:

Finalmente, la svolta è arrivata. Il Decreto Rilancio, oltre all’Ecobonus e al Superbonus al 110%, ha introdotto lo sconto in fattura e/o la cessione del credito agli istituti di credito o altri intermediari finanziari.

Spero ti stia rendendo conto della portata dell’iniziativa. Perché è davvero notevole.

Cerchiamo di capire di cosa si tratta.

Tramite i classici bonus puoi portare in detrazione parte o tutte le spese sostenute per differenti interventi edili e impiantistici. In pratica, recuperi in più anni, parte o tutte le spese sostenute tramite degli “sconti” sulle tasse.

Facciamo un esempio di detrazione priva di sconto in fattura e cessione del credito. Immagina di ristrutturare casa e di spendere 10.000 €. Sfruttando, ad esempio il bonus ristrutturazioni al 50%, l’Agenzia delle Entrate ti restituirà il 50% di quanto hai speso in 10 anni, tramite delle detrazioni sulle tasse IRPEF che verserai allo Stato. Quindi, per i 10 anni successivi all’intervento, pagherai 500 € di tasse in meno ogni anno: 500 € x 10 anni= 5.000 € (il 50 % di 10.000 €). In questo caso, dovrai pagare il tutto entro la fine dei lavori e in seguito i soldi ti verranno restituiti scalandoli dalle tasse.

In alternativa, grazie allo sconto in fattura, spenderesti solo 5.000 €. Il restante 50% dei 10.000 € te lo anticiperà l’impresa che a sua volta li riprenderà dalla banca. Stessa cosa nel caso di Superbonus al 110%, solo che in questo caso puoi decidere la restituzione del 110% di quanto hai speso in soli 5 anni, oppure di farti anticipare il 100% dall’impresa.

Spero di averti chiarito il concetto. Ora partiamo con i dettagli riportati nel video riassuntivo:

Lo sconto in fattura è valido per le spese sostenute nel 2020 fino a dicembre 2021 e interessa tutti i bonus dell’Agenzia delle Entrate, fatta eccezione per il bonus mobili e il bonus verde.

Ma come funziona lo sconto in fattura e la cessione del credito:

Sconto in fattura e/o cessione del credito?

Secondo l’art. 121, comma 1 del Decreto Rilancio, in alternativa alla detrazione, potrai optare:

“a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;

b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.”

Ma, in soldoni, cosa vuol dire e qual è la differenza tra sconto e cessione? Tramite lo sconto in fattura, l’impresa che ti realizzerà i lavori ti anticiperà la spesa detraibile, quindi non dovrai versare alcunché. A sua volta, l’impresa potrà cedere o meno il credito alle banche o ad altri intermediari. Nel secondo caso potrai cedere direttamente il tuo credito a terzi, quindi by-passando le imprese e i fornitori.

Questo credito potrà essere ceduto illimitatamente a qualsiasi soggetto.

Come avrai capito, la vera forza dell’iniziativa sta nella possibilità di cedere il credito agli intermediari finanziari. Ne segue che potrai realizzare alcuni interventi con limitati impieghi di denaro ed altri, addirittura, “gratis“. Questo meccanismo era già presente, ma in passato non si poteva cedere il credito agli istituti, e poche imprese potevano permettersi di anticipare i soldi ai clienti.

Potranno sfruttare lo sconto in fattura anche gli incapienti, cioè coloro che non sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi o che comunque versano poche imposte IRPEF.

Potresti richiedere anche uno sconto “parziale”. In sostanza, a fronte di una spesa di 30.000 euro, potresti chiedere al fornitore uno sconto di una sola quota, ad esempio pari a 10.000 euro. Il fornitore maturerà un credito d’imposta pari a 11.000 euro. Tu potrai far valere in dichiarazione una detrazione pari a 22.000 euro (110 per cento di 20.000 euro rimasti a tuo carico).

Nel caso in cui più soggetti sostengano delle spese riguardanti interventi realizzati sul medesimo immobile, ciascuno potrà decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri.

Esempio.

Immagina di sostituire l’impianto di riscaldamento e di spendere 30.000 euro a cui corrisponde una detrazione pari a 33.000 euro (110 %). L’impresa, applicandoti lo sconto in fattura pari a 30.000 euro, non ti chiederà soldi e maturerà un credito d’imposta pari a 33.000 euro. Questi crediti li scalerà dalle tasse avrebbe dovuto pagare (attraverso il modello F24).

Sconto in fattura: quali sono gli interventi a cui si può applicare?

L’articolo 121, stavolta al comma 2, elenca gli interventi che beneficiano dello sconto in fattura e della cessione del credito:

a) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico a) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;

b) efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 e di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119;

c) adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 4 dell’articolo 119;

d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all’articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;

e) installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 119 del presente decreto;

f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 8 dell’articolo 119;

Semplificando, potrai sfruttare lo sconto in fattura per:

il Bonus Ristrutturazioni destinato agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Addirittura, rientrano nel bonus ristrutturazioni, le spese relative ad interventi di manutenzione ordinaria sulle sole parti comuni condominiali.

Ecobonus al 110%;

l’Ecobonus al 50%, 65%: sostituzione degli infissi, della caldaia a condensazione, installazione del cappotto, dei pannelli solari ecc.;

il Sismabonus, sugli edifici edificati nelle zone sismiche 1, 2 e 3;

il Bonus Facciate;

la sostituzione o la nuova installazione di impianti fotovoltaici e relativi accumuli;

la posa di colonnine per la ricarica delle auto elettriche: quest’ultime beneficiano delle detrazioni al 110 % se installate contestualmente ad uno dei tre interventi trainanti dell’Eco-bonus al 110%.

Restano esclusi dallo sconto in fattura, il bonus mobili e il bonus verde.

I lavori iniziati prima di luglio 2020?

Il Decreto ti permette di beneficiare dello sconto in fattura per le spese sostenute da luglio 2020 fino a dicembre 2021. Quindi, ad oggi, sembrerebbe che si debba far riferimento al criterio di cassa: non conta quando siano iniziati i lavori, ma è importante la data del pagamento della prestazione. Ad esempio, i pagamenti effettuati a dicembre 2020 per un intervento iniziato a febbraio 2020, potranno fruire dello sconto in fattura e della cessione del credito. Questo nel caso di privati.

Mentre, le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, dovranno far riferimento al criterio di competenza (circolare Agenzia Entrate n. 2/E/2020): farà fede la data di fine lavori, indipendentemente dall’avvio e dalla data dei pagamenti.

Ma cosa ci guadagnano le banche?

Concentriamoci sul 110%. Chiedendo la cessione del credito, le banche ti anticiperanno il 100% che recupereranno in 5 anni, guadagnandoci quel 10% di cui tu non approfitti, perché preferisci una gallina oggi ad un uovo domani. Addirittura, alcune banche ti potrebbero versare anche di più, ad esempio il 102%, guadagnandoci solo l’8%. Viceversa, altri istituti potrebbero chiederti di versare un 5 %, così loro ci guadagnerebbero il 10+5= 15%.

Primo step: scelta del professionista e documentazione da produrre.

Per beneficiare di ciò, la prima cosa che farei è trovare un professionista come un ingegnere, un architetto o un geometra. Il tecnico dovrà redigere le pratiche edilizie, quelle energetiche, quelle strutturali oltre alle varie asseverazioni tecniche (da inviare all’ENEA):

produrre l’attestato di prestazione energetica APE ante e post intervento, asseverando il salto di due classi sotto forma di dichiarazione asseverata;

dichiarare che le opere realizzate ricadono tra quelle agevolabili;

verificare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati;

Quando il professionista avrà raccolto tutte questi documenti, solo nel caso di sconto in fattura e/o cessione del credito, dovrai ottenere un visto di conformità rilasciato da un intermediario abilitato: commercialista, esperto contabile, consulente del lavoro, responsabile del Caf ecc. Tramite questo visto, l’intermediario verificherà che il tecnico abbia prodotto tutte le asseverazioni, le attestazioni e che possieda la polizza assicurativa obbligatoria.

La volontà di utilizzare questi strumenti deve essere trasmessa entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese.

Secondo step per ottenere la cessione del credito.

Nel caso avessi optato per la cessione del credito in prima persona, mentre i professionisti fanno il lavoro sporco, tu dovrai passare alla fase 2, e valutare le varie proposte delle banche o di quelle aziende che, avendo grossi fatturati, intendono aderire all’iniziativa.

Per validare la cessione del credito dovrai comunicare annualmente all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario (impresa o fornitore a cui hai ceduto il credito), l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione, la cessione del credito è inefficace.

Tale credito potrà essere utilizzato dal cessionario solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso il “cassetto fiscale”. L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili. Il cessionario potrà utilizzarli in compensazione tramite modello F24.

A sua volta, se il cessionario volesse cedere il credito ricevuto, dovrà comunicarlo all’Agenzia delle Entrate utilizzando la stessa procedura.

Procedura e secondo step per ottenere lo sconto in fattura.

Questa procedura è molto più snella della cessione, specialmente per chi chiede lo sconto. Anche in questo caso dovrai inviare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il fornitore, impresa o intermediario recupererà lo sconto come credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione tramite modello F24, in cinque quote annuali.

Eventuali finanziamenti.

In realtà, i soldi vengono liquidati dalle banche o a fine lavori oppure per stati di avanzamento, che possono essere massimo di 2. Il primo al 30% della spesa totale e il secondo ad almeno il 60%.

Facciamo un esempio. Immagina di spendere 100.000 €. Secondo la legge, puoi ottenere la prima trance di soldi quando avrai realizzato il 30% dei lavori, quindi a 30 mila euro. Nel frattempo, né l’impresa né il professionista verranno pagati. Quindi, o trovi un’impresa con le spalle grosse che si assuma il rischio che la pratica venga rigettata, oppure anticipi tu i soldi, oppure, se non li hai, richiedi un finanziamento, con i relativi costi di apertura, gli interessi, ecc. Quindi, tra i costi che potresti dover sobbarcarti, considera anche le spese della pratica “bancaria”.

Quale IVA si applica  per gli interventi volti al risparmio energetico?

L’Agenzia delle Entrate, per favorire ulteriormente la riqualificazione del patrimonio immobiliare ad uso residenziale, ha ridotto l’Iva agevolata da pagare su beni e servizi.

In particolare, si pagheranno con:

IVA al 4%:

tutti i lavori, che hanno come obiettivo l’eliminazione delle barriere architettoniche (messa a norma di un ascensore, installazione di servoscala montascale, abbattimento di gradini per la sostituzione con scivoli, installazione rampe)

IVA  22%:

gli onorari dei professionisti eventualmente coinvolti nei lavori;

acquisto di beni finiti, quando è diretto, da parte del committente, presso il negozio o il deposito di materiali edili.

IVA  10%:

– prestazioni di servizi (manodopera) relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;

– beni, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Quindi, l’aliquota agevolata al 10% dei beni, sarà applicata solo se questi prodotti saranno inclusi all’interno del contratto di appalto, che il committente stipulerà con l’impresa. L’impresa, in questo caso, acquisterà i prodotti dal fornitore (mattonelle, pavimenti, sanitari, etc) con l’IVA al 22% e poi applicherà al committente l’IVA al 10% (andando quindi in “credito d’IVA” nei confronti dello Stato); 

L’Iva al 10%, se acquisti direttamente tu, puoi ottenerla solo se i tuoi lavori ricadono in restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Non in manutenzione straordinaria. Chiedi al tecnico che hai incaricato.

Differentemente, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, il 10% si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore dei beni stessi.

Vediamo un esempio: costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui 4.000 euro è il costo per la prestazione lavorativa, 6.000 euro è il costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari).

L’Iva al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi: 10.000 – 6.000 = 4.000. Sul valore residuo degli stessi beni (pari a 2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Modalità e criteri di computazione delle spese e massimali di costo per il Superbonus al 100% e l’Ecobonus, prezzi al metro quadro.

Il decreto attuativo del Mise “Riqualificazione energetica” relativo al Decreto Rilancio, convertito con la legge 77 del 2020, ha introdotto le modalità di computazione delle spese e i costi massimi per le varie lavorazioni.

In particolare, nella Tabella I del decreto vengono indicati i massimali di costo per gli interventi aderenti al Superbonus 110% e l’Ecobonus. Si tratta di somme omnicomprensive ad esclusione di IVA, prestazioni professionali e opere complementari relative alla installazione e alla messa in opera delle tecnologie.

Computo metrico sulla base dei prezzari regionali

Per gli interventi di cui all’articolo 119, commi 1 e 2 del Decreto Rilancio (relativi al Superbonus), nonché per gli altri interventi che prevedano la redazione dell’asseverazione ai sensi dell’allegato A del decreto attuativo “Riqualificazione energetica” da parte del tecnico abilitato (Ecobonus al 65% e al 50%), il tecnico abilitato stesso che la sottoscrive allega il computo metrico e assevera che siano rispettati i costi massimi per tipologia di intervento, nel rispetto dei seguenti criteri:

a) i costi per tipologia di intervento sono inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti, di concerto con le articolazioni territoriali del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti relativi alla regione in cui è sito l’edificio oggetto dell’intervento. In alternativa ai suddetti prezzari, il tecnico abilitato può riferirsi ai prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI– Tipografia del Genio Civile;

b) nel caso in cui i prezzari di cui alla lettera a) non riportino le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso. In tali casi, il tecnico può anche avvalersi dei prezzi indicati all’Allegato I. La relazione firmata dal tecnico abilitato per la definizione dei nuovi prezzi è allegata all’asseverazione di cui all’articolo 8 del decreto attuativo “Riqualificazione energetica“;

In pratica, il professionista dovrà realizzare un computo metrico utilizzando le voci del prezzario regionale o del prezzario Dei. Una volta fatto ciò, per ogni voce, l’impresa dovrà apporre dei prezzi uguali o inferiori a quelli contenuti nei prezzari. Qualora i prezzari non riportino alcune voci, possono essere determinate dal professionista tramite un’analisi dell’opera. E’ il caso delle opere che devono essere valutate a corpo e che computerei a ore. In questo caso, in alternativa, il professionista può avvalersi dei prezzi indicati all’Allegato I. Infine, qualora venissero inseriti dei costi non valutati dai prezzari, occorre allegare una relazione che definisca i nuovi prezzi.

Allegato I – Massimali di costi per opere non presenti nei prezzari.

I costi esposti in tabella si considerano al netto di IVA, prestazioni professionali e opere complementari relative alla installazione e alla messa in opera delle tecnologie.

TIPO DI INTERVENTO	Tetto di Spesa Massima ammissibile
Riqualificazione energetica di edifici esistenti.	100.000 €
Coibentazione dell’involucro di edifici esistenti (per esempio, cappotto pareti, tetti e pavimenti); installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda e	60.000 €
Acquisto e posa in opera di schermature solari (art. 14 c.2 Dl 63/2013)	60.000 €
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza o impianti geotermici a bassa entalpia; sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore, dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria;	30.000 €
acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale, dotati di generatori di calore, alimentati da biomasse combustibili: stufe e caldaie pellet, cippato, legna ecc.(art. 14 c.2 bis Dl 63/2013);	30.000 €

IMPORTANTE: La detrazione riguardante un intervento non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi da altre disposizioni di legge nazionali. Sono cumulabili i massimali, ma realizzati su lavorazioni diverse!

In pratica, se installi una caldaia, non puoi detrarla sia al 50% che al 65%. Mentre, puoi cumulare i massimali. Ad esempio, se dovessi spendere 100.000 € per il cappotto: 60.000 € li detrarresti come Ecobonus e gli altri 40.000 € come Bonus ristrutturazione.

Tipologia di intervento	Spesa specifica massima ammissibile
Riqualificazione energetica
Interventi di riqualificazione globale eseguiti su edifici esistenti o singole unità immobiliari —zona climatica D, E, F – esempio, Pordenone zona E	1.000 €/m2
Strutture opache orizzontali: isolamento coperture
Esterno	230 €/m2
Interno	100 €/m2
Copertura ventilata	250 €/m2
Strutture opache orizzontali: isolamento pavimenti
Esterno	120 €/m2
Interno/terreno	150 €/m2
Strutture opache verticali: isolamento pareti perimetrali
Esterno/diffusa	150 €/m2
Interno	80 €/m2
Parete ventilata	200 €/m2
Sostituzione di chiusure trasparenti, comprensive di infissi
Zone climatiche D, E, F
Serramento	650 €/m2
Serramento + chiusura oscurante (persiana, tapparelle, scuro)	750 €/m2
Installazione di sistemi di schermatura solari e/o ombreggiamenti mobili comprensivi di eventuali meccanismi di automatici di regolazione	230 €/m2
Collettori solari termici
Scoperti	750 €/m2
Piani vetrati	1.000 €/m2
Sottovuoto e a concentrazione	1.250 €/m2
Caldaie ad acqua a condensazione e generatori di aria calda a condensazione (*)
Pnom <= 35kWt	200 €/kWt
Pnom > 35kWt	180 €/kWt
Micro-cogeneratori: Celle a combustibile	25.000 €/kWe
Micro-cogeneratori: Motore endotermico / altro	3.100 €/kWe

Pompe di calore (*)
Tipologia di pompa di calore	Esterno/Interno
Compressione di vapore elettriche o azionate da motore primo e pompe di calore ad assorbimento	Aria/Aria 600 €/kWt (**) Altro 1.300 €/kWt
Pompe di calore geotermiche	1.900 €/kWt
Sistemi ibridi (*)	1.550 €/kWt9
Generatori di calore alimentati a biomasse combustibili (*)
Pnom<=35kWt	350 €/kWt
Pnom> 35kWt	450 €/kWt
Scaldacqua a pompa di calore
Fino a 150 litri di accumulo	1.000 €
Oltre 150 litri di accumulo	1.250 €
Installazione di tecnologie di building automation	50,00 €/m2

(*) Nel solo caso in cui l’intervento comporti il rifacimento del sistema di emissione esistente, come opportunamente comprovato da opportuna documentazione, al massimale si aggiungono € 150/m² per sistemi radianti a pavimento, o € 50/m² negli altri casi, ove la superficie si riferisce alla superficie riscaldata.

(**) Nel caso di pompe di calore a gas la spesa specifica massima ammissibile è pari a 1.000 €/kWt.

^* Ci si riferisce alla potenza utile in riscaldamento della pompa di calore.

Guida sull’Ecobonus 110%: interventi trainanti, massimali, seconde case, scadenza, cessione del credito e sconto in fattura.

Il Decreto Rilancio 34/2020 è legge e sono state pubblicate le linee guida dell’Agenzia delle Entrate. Vediamo le novità riguardanti l’art. 119 sull’Ecobonus al 110%

Gli interventi possono riguardare sia le prime che le seconde case e potrai accedere all’incentivo anche in caso volessi demolire e ricostruzione l’immobile.

Inoltre, i massimali vengono stabiliti sulla base della “consistenza” dell’edificio ma dovrai accelerare l’inizio dei lavori, in quanto potrai detrarre le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021. Infine, viene introdotto il limite massimo di unità immobiliari su cui la persona fisica potrà beneficiare della detrazione. Ma la questione più rilevante del decreto resta la cessione del credito e lo sconto in fattura.

In cosa consiste l’Ecobobonus al 110%?

Ad esempio villa liberty nel centro di Roma che non è classificata catastalmente A1.  Non basta più il camino che scalda il soggiorno e vorresti sostituirlo con un’efficiente caldaia a condensazione. Trattandosi di una villetta, ti basteranno 30.000 €. Grazie all’Ecobonus ti verrà restituito il 110% di quello che hai speso in 5 quote annuali di pari importo attraverso delle detrazioni IRPEF. Riprendendo l’esempio, ti verranno resi 30.000 € x 1,1=33.000 € in 5 anni. Non ho detto che riceverai un bonifico annuale di 33.000 / 5= 6.600 €, ma pagherai 6.600 € di tasse in meno ogni anno.

In alternativa, potresti optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, chiedendo all’impresa, oppure ad un intermediario finanziario, di anticipare la spesa al posto tuo.

Il meccanismo dovrebbe essere chiaro. Vediamo le caratteristiche per sfruttare il bonus.

Chi può beneficiarne?

Il bonus potrebbe essere tuo se:

Condomìnio;

sei una persona fisica, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;

Una persona fisica può beneficiare della detrazione per gli interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari oltre che sulle parti comuni. Quindi, se possiedi 4 case, potrai sfruttare l’Ecobonus sulle parti comuni delle tue abitazioni e al più, internamente, su due unità. Ti toccherà scegliere, ma meglio avere tanta scelta che non averne.

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento all’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

I titolari di reddito d’impresa o professionale rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni.

Secondo la circolare 8 agosto 2020 n. 24/E possono accedere all’incentivo anche:

familiari e i conviventi del possessore o detentore dell’immobile che sostengono la spesa per i lavori effettuati sugli immobili a loro disposizione;

gli imprenditori e autonomi sulle unità abitative rientranti nella sfera privata;

il promissario acquirente, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Possono ottenere il beneficio anche:

istituti autonomi case popolari e gli enti aventi le stesse finalità sociali per interventi realizzati su immobili di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;

cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;

associazioni e società sportive dilettantistiche per i soli interventi realizzati sugli spogliatoi.

Quali immobili riguarda?

Fortunatamente è scomparsa dal testo originale la dicitura “abitazione principale”. Quindi, puoi ottenere il bonus sia sulle prime che sulle seconde case. Ma ad una concessione, segue una limitazione. L’agevolazione non riguarda le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

A/1: abitazioni di tipo signorile;

A/8: Abitazioni in ville;

A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Quindi, prima di sognare dovrai controllare la categoria del tuo immobile all’interno della visura catastale. Se scoprissi di vivere in un A9, non dovresti sognare il superbonus, ma goderti la supervilla!

Infine, come ti accennavo, se possiedi una seconda, terza, quarta casa, potrai beneficiare degli incentivi solo su 2 unità a tua scelta.

Sei ancora tra i beneficiari? Procediamo con il prossimo step.

Quali sono gli interventi trainanti?

Sono ben tre gli interventi trainanti che ti potranno far entrare nell’olimpo dei beneficiari. L’importante è realizzarne almeno uno su unità esistenti, poi se riuscissi a farne due meglio ancora.

a) Isolamento termico.

interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (vengono inclusi i tetti inclinati) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

In pratica, dovrai coibentare tramite cappotto, isolamento interno o in intercapedine più del 25% della superficie lorda disperdente del tuo edificio (pavimentazione a piano terra, facciate e copertura). Attenzione, non si parla di superficie disperdente dell’appartamento, ma dell’edificio!

Facciamo un esempio: immagina di vivere in una casa cubica con 6 facce da 10 mq ciascuna. La superficie totale disperdente è 6 x 10 mq= 60 mq. Il 25 % di 60 mq è  60 x 25 / 100 = 15 mq. Per ottenere il bonus ti sarà sufficiente coibentare il tetto e poco più di mezza facciata. A quel punto, al diavolo l’avarizia, isola tutta la parete fino a terra! Eccoti un disegno esplicativo che mio nipote farebbe sicuramente meglio, ma, ahimè, non ho mai brillato per fantasia.

I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi CAM. In pratica, il produttore dovrà fornirti un certificato che attesti ciò, e cioè che nel produrre l’isolante l’azienda ha adottato delle procedure “green” e sostenibili. Inoltre, devono essere rispettati i requisiti di trasmittanza termica U (ante e post), espressa in W/mqK, contenuti nell’allegato E del decreto attuativo del Mise “efficienza energetica” o “requisiti ecobonus”;

Non si può fare il cappotto, due altre possibilità:

b) Sostituzione dell’impianto di riscaldamento in condominio:

interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi (assemblati in fabbrica) o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, oppure con impianti di microcogenerazione o a collettori solari. Nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102.

Anche se nel testo si parla di sostituzione dell’impianto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è sufficiente la sostituzione del generatore di calore per godere della detrazione al 110%.

Ovviamente, per rientrare in questa casistica devi possedere un appartamento in un condominio. Per condominio si intende uno stabile in cui sono presenti almeno due unità intestate a soggetti differenti.

Una volta appurato ciò, devi sostituire il tuo vecchio impianto con un nuovo sistema più efficiente.

In questo caso, la detrazione del 110% spetta ai condòmini anche per un numero maggiore di due unità immobiliari (anche se imprese, professionisti o società).  Le unità non possono ricadere in categorie catastali a/1, a/8 e a/9 e possono non essere abitative (uffici, negozi, laboratori ecc.), ma solo per i condomìni con superficie residenziale superiore al 50% (circolare 24/e/2020) (comma 9, lettera a).

Per quanto riguarda la maggioranza condominiale necessaria per procedere con il Superbonus è sufficiente quella semplice: la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

La detrazione è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;

Ultima possibilità:

c) Sostituzione dell’impianto di riscaldamento in proprietà esclusive:

interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (ad esempio le villette a schiera) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, oppure con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente. La detrazione è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Viceversa rispetto al caso b, devi possedere un intero edificio oppure un appartamento da cui possa accedere dall’esterno e aver intenzione di sostituire l’impianto di riscaldamento.

Ti voglio regalare un’ulteriore gioia. Se dovessi realizzare almeno uno di questi interventi, come per magia, tutte le opere volte al risparmio energetico ricadrebbero nel centodieci per cento:

Altri interventi al 110%.

Se realizzassi, contestualmente agli interventi appena elencati, anche dei lavori detraibili al 65% e al 50% (di cui all’articolo 14 del decreto legge all’articolo 14 del decretolegge4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, potrai portare anch’essi in detrazione al 110%. Per questo motivo, i tre interventi vengono detti “trainanti”. I lavori che passano dal 65% o dal 50% al 110% vengono detti “trainati”.

Inoltre, qualora realizzassi un intervento trainante a livello condominiale, potresti effettuare gli interventi trainati anche sull’appartamento.

Facciamo qualche esempio: installazione del solare termico, dell’impianto fotovoltaico, degli infissi (finestre, portefinestre, portoni blindati), di sistemi di building-automation, delle colonnine elettriche per la ricarica delle auto elettriche ecc.

Infine, ricade nel beneficio anche l’installazione di impianti fotovoltaici.

Questi interventi possono essere detratti anche nel caso di demolizione e ricostruzione del fabbricato purché non si modifichi la volumetria dell’edificio, ai sensi del comma 1 lettera d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001

Ancora non è detta l’ultima parola, per ottenere l’Ecobonus al 110% dovrai superare un ulteriore step:

IMPORTANTE: se effettui un intervento trainante a livello condominiale, potrai sfruttare l’ecobonus al 110% anche per gli interventi esclusivi sul tuo appartamento (sostituzione infissi, caldaia autonoma etc.)

Miglioramento di due classi energetiche dell’APE.

Altra condizione da rispettare, per poter accedere al Super-bonus 110%, è il miglioramento di due classi energetiche della certificazione energetica APE della tua abitazione. Per ottenere questo risultato, oltre agli interventi che ricadono nella detrazione centodieci per cento, potresti aiutarti con le opere ricadenti nei benefici 65% o 50%: sostituzione degli infissi, installazione del solare termico o della caldaia a biomassa ecc.

Ad esempio, una villetta indipendente in classe F.  Installando una pompa di calore, potresti ottenere un miglioramento della certificazione energetica APE di una sola classe. Potresti installare i doppi vetri alle finestre o la caldaia a condensazione, ottenendo l’agognato miglioramento.

L’Attestazione dovrà essere rilasciata da un professionista abilitato, ingegnere, architetto o geometra, dopo aver realizzato due Certificazioni energetiche APE, una pre ed una post opera, che segnalino il raggiungimento dell’obiettivo.

Inoltre, è possibile ottenere l’incentivo anche qualora il professionista attesti che, su quello specifico immobile, la classe energetica conseguita è la più alta possibile. Questa eventualità si presenta solo per le abitazioni ad alta efficienza energetica che passano da A3 ad A4.

Per quanto riguarda i condomini, si pensa di introdurre gli Ape relativi ad interi edifici (e non riguardanti la singola unità immobiliare) detti “convenzionali”, utilizzabili esclusivamente per l’Ecobonus 110%. In pratica, l’indice relativo all’edificio si determina calcolando la somma dei prodotti degli indici delle singole unità per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio. Ho mal di testa…

Molto probabilmente, il professionista dovrà attestare ciò sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Quali sono i massimali?

Un’ulteriore novità introdotta riguarda i massimali, i quali variano sulla base della “consistenza” dell’edificio.

Intervento	Abitazioni uni- familiari o con accesso indipendente	Edifici da 2 a 8 unità	Edifici con più di 8 unità
Isolamento termico	50.000 €	40.000 €	30.000 €
Sostituzione impianto	30.000 €	20.000 €	15.000 €

Nel caso di edifici plurifamiliari, questi massimali vanno moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il fabbricato.

Quindi, se il tuo condomino fosse composto da 5 unità, avreste a disposizione 40.000 € x 5= 200.000 € di spesa detraibile nel caso di isolamento, mentre 20.000 € x 5= 100.000 € di spesa detraibile nel caso di sostituzione dell’impianto. Ovviamente potreste sforare, ma non avrete diritto alla detrazione al centodieci per cento per la quota di spesa eccedente il massimale.

I massimali sono cumulabili. E’ possibile sfruttare contemporaneamente il massimale relativo all’isolamento, quello spettante per la sostituzione dell’impianto, quello per l’impianto fotovoltaico, il bonus ristrutturazioni a 96.000 € etc.

Vedi l’approfondimento

Quali spese sono detraibili?

Oltre alle spese sostenute per acquistare e installare l’impianto di riscaldamento, il cappotto, le colonnine elettriche ecc., potrai portare in detrazione le prestazioni professionali comprensive della redazione dell’attestato di prestazione energetica ante e post opera, delle asseverazioni, del visto di conformità, della progettazione e direzione lavori, delle perizie e dei sopralluoghi.

Inoltre, sono incluse le spese per la demolizione e la dismissione dell’esistente.

A queste spese potrà essere applicata l’iva al 4%, al 10% o al 22%, come nel caso dell’ecobonus al 65%.

Interventi iniziati prima del 1 luglio 2020.

La legge permette di godere il beneficio del 110% per tutte le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021.

Ne segue che, indipendentemente dal periodo di realizzazione delle opere, potrai portare in detrazione tutti i versamenti effettuati successivamente al 1° luglio 2020. Non ha rilevanza la data di emissione delle fatture da parte dell’impresa ma il giorno del versamento.

Immobili sottoposti a vincolo.

Per quanto riguarda gli immobili sottoposti a vincolo o per i quali i regolamenti locali vietino l’isolamento termico e/o l’installazione di impianti di climatizzazione, viene incentivato qualsiasi intervento che produca una riduzione di due classi energetiche dell’attestato APE dell’immobile o, se impossibile, il raggiungimento della classe energetica più alta.

In pratica, tutti gli interventi deducibili al 65% o al 50% passano al 110% se riesci a migliorare di due classi la certificazione energetica.

Sconto in fattura e cessione del credito.

E’ sicuramente l’aspetto chiave di questo incentivo. In alternativa alla detrazione sulle tasse future, potresti chiedere all’impresa che ti effettuerà i lavori di anticiparti la spesa detraibile. A sua volta, l’impresa potrebbe cedere o meno il credito alle banche o ad altri intermediari.

Ovviamente, le banche o gli intermediari non lavoreranno a gratis.

Facciamo un esempio. Immagina di ottenere l’Ecobonus al 110% sostituendo l’impianto di riscaldamento e di spendere 10.000 €. Optando per la detrazione, lo Stato ti restituirà 11.000 € in 5 anni. Se non volessi spendere questa somma, potresti cedere il credito ad un intermediario finanziario. L’intermediario dovrà trarne un profitto, quindi oltre a guadagnare il 10% in 5 anni, potrebbe chiederti una somma per ottenere più margine. Questa somma dipenderà dal soggetto a cui l’impresa cedere il credito.

Ne segue che potrai realizzare alcuni interventi con limitati impieghi di denaro ed altri, addirittura, “gratis”. Questo meccanismo era già presente passato, ma non si poteva cedere il credito agli istituti. Poche imprese potevano permettersi di anticipare i soldi ai clienti e quindi si è rilevato un flop.

Ho approfondito l’argomento nell’articolo sullo sconto e la cessione.

Quali sono gli adempimenti necessari?

Per ottenere la detrazione:

depositare in Comune la relazione tecnica di cui all’art.8, c.1 del Dlgs 192/2005, nota anche come ex-legge 10;

fornire le asseverazioni di un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali:

produrre l’attestato di prestazione energetica APE ante e post intervento e asseverando il salto di due classi sotto forma di dichiarazione asseverata;

dichiarare che le opere realizzate ricadono tra quelle agevolabili;

verificare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati (indipendentemente dallo sfruttamento della cessione del credito o sconto in fattura). Per far ciò, dovrà mantenere i costi al di sotto delle prezzi unitari massimi stabiliti nel decreto attuativo;

un visto di conformità ad un intermediario abilitato: commercialista, esperto contabile, consulente del lavoro, responsabile del Caf ecc. (solo in caso di cessione del credito e/o sconto in fattura);

Importante: qualora il professionista rilasciasse dichiarazioni non veritiere (volontariamente o per incapacità), verrebbe sanzionato, ma tu perderesti il beneficio e dovresti restituire i soldi, anche se fossero stati versati dagli intermediari finanziari o dall’impresa.

effettuare i pagamenti mediante bonifico parlante, indicando il numero e la data della fattura, la causale, il codice fiscale del beneficiario e la P.Iva del soggetto a favore del quale viene effettuato il bonifico;

trasmettere all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori i modelli ministeriali compilati e la dichiarazione di congruità delle spese sostenute attraverso la quale il professionista dichiara che i costi sono uguali o inferiori rispetto ai prezzi medi contenuti nei prezzari regionali.

Ai sensi dell’articolo 5, commi da 12 a 18 della legge regionale 27 dicembre 2019, n. 24 (Legge di stabilità 2020.), l’Amministrazione regionale, al fine di promuovere il contenimento dei consumi energetici, concede contributi a sostegno delle spese relative alla fornitura e alla posa in opera per la sostituzione di serramenti, anche comprensivi di infissi, delimitanti l’involucro riscaldato verso l’esterno, negli immobili a uso abitativo situati nel territorio regionale.

I contributi sono concessi a soggetti privati proprietari residenti nell’immobile in cui realizzare i lavori.

I contributi sono concessi a fondo perduto nella misura del 30 per cento della spesa sostenuta e ritenuta ammissibile, e comunque il contributo concesso non potrà superare i  10.000 euro per ciascuna domanda.

Le domande possono essere presentate, esclusivamente attraverso il sistema Istanze online,  dalle ore 9.00 di martedì 19 maggio 2020 e, inderogabilmente, fino alle ore 16.00 di giovedì 30 luglio 2020.

Per poter presentare domanda è necessario che il richiedente sia dotato di un accesso Loginfvg di tipo Avanzato o SPID di livello 2.

I contributi sono concessi secondo l’ordine cronologico di presentazione delle domande.

La dotazione finanziaria disponibile alla data del 27 aprile 2020 per la concessione dei contributi è pari a 500.000 euro. Alle domande non finanziate può essere data copertura con eventuali ulteriori risorse entro il 31 dicembre 2021.

Viene pubblicato l’ elenco delle 883 domande trasmesse in data 19 maggio attraverso l’applicativo Istanze online.

Saranno successivamente pubblicati gli elenchi delle domande trasmesse nei seguenti periodi temporali: 20-31 maggio, 1-15 giugno, 16-30 giugno, 1-15 luglio, 16-30 luglio.

Entro il 18 giugno saranno emessi i decreti di concessione a favore dei beneficiari titolari delle domande finanziate con le risorse attualmente disponibili, e sarà pubblicato l’elenco con l’evidenza delle domande finanziate

Quale aliquota IVA deve essere applicata nel caso in cui si intenda realizzare una piazzola in cemento, prospiciente un edificio residenziale, al fine di poggiarvi la copertura di un posto auto?

L’intervento consistente nella realizzazione di una piazzola in calcestruzzo su cui poggiare la copertura di un posto auto, se non viene accompagnato da ulteriori opere, ad esempio di manutenzione ordinaria o straordinaria sul fabbricato residenziale, è soggetto all’aliquota IVA ordinaria del 22%.

Per poter assoggettare la realizzazione del battuto in calcestruzzo all’aliquota agevolata del 4% occorrerebbe che il lavoro fosse realizzato nel contesto della costruzione del fabbricato stesso (ammesso che oggettivamente e soggettivamente ricorressero le condizioni “prima casa”) mentre per l’applicazione dell’aliquota IVA del 10% occorrerebbe dimostrare che si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria (e non ordinaria in quanto la piazzola non esiste ancora).

Tuttavia, la realizzazione di una platea in calcestruzzo al fine di posarvi la copertura di un posto auto non può rientrare nel concetto di manutenzione straordinaria e nemmeno negli altri concetti di natura fiscale ed  urbanistica di “restauro e risanamento conservativo”, “ristrutturazione edilizia”, “ristrutturazione urbanistica” (così come definiti dall’articolo 3, comma 1, lettere b, c e d del DPR 380/2001), ma bensì in quello di nuova costruzione, per cui l’aliquota IVA applicabile non può che essere quella ordinaria del 22%.

Infine verificare le misure per capire se rientra tra le opere assoggettabili ad Edilizia libera o SCIA, DIA, Ecc..

Lo Stato garantirà i mutui fino a 250mila euro per l’acquisto e l’efficientamento energetico degli immobili destinati ad abitazione principale.

Fondo di garanzia DECRETO MINISTERIALE 31_07_2014

01/10/2014 – È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Ministeriale 31 luglio 2014 che regola il Fondo di garanzia per l’acquisto e la ristrutturazione della prima casa. Il Fondo di garanzia, è stato introdotto dalla Legge di Stabilità per il 2014 con uno stanziamento di 600 milioni di euro, 200 per ciascuno degli anni 2014, 2015 e 2016.

Le risorse sono destinate a garantire il 50% della quota capitale dei finanziamenti concessi per l’acquisto, la ristrutturazione e l’accrescimento dell’efficienza energetica degli immobili destinati a prima casa di abitazione del soggetto che richiede il mutuo.  Gli interventi del Fondo di garanzia per la prima casa sono assistiti dalla garanzia dello Stato, quale garanzia di ultima istanza.

Per poter accedere alla garanzia del Fondo, l’importo dei mutui ipotecari non può superare i 250 mila euro. Allo stesso tempo, l’abitazione da acquistare o riqualificare non deve appartenere alle categorie catastali A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) né deve avere caratteristiche che la possano ricondurre agli immobili di lusso.

Hanno priorità di accesso ai mutui le giovani coppie, i nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori e i giovani con età inferiore a 35 anni inquadrati con un contratto di lavoro atipico. Alla data di presentazione della domanda, il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte, in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’ammissione alla garanzia del Fondo avviene esclusivamente per via telematica. Il soggetto finanziatore (banche o intermediari finanziari) verifica la completezza della domanda e la trasmette al Gestore (Consap SpA), che le assegna un numero di posizione progressivo in base all’arrivo. L’efficacia della garanzia del Fondo decorre in via automatica dalla data di erogazione del mutuo.
 
Nel caso di inadempimento del mutuatario, il soggetto finanziatore informa il Gestore dopo 90 giorni dalla scadenza della prima rata rimasta anche parzialmente insoluta. Entro dodici mesi dalla comunicazione, il  soggetto  finanziatore invia al mutuatario l’intimazione  al pagamento. Se il mutuatario non provvede al pagamento entro sei mesi, il soggetto finanziatore  può chiedere al Gestore l’intervento della garanzia del Fondo.

L’operazione fa sorgere, a carico del mutuatario, l’obbligo di restituire le somme pagate dal Fondo, gli interessi maturati a decorrere dal giorno del pagamento fino alla data del rimborso e le spese sostenute per il recupero.